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杭州又要出新政?会怎么出?

2020-09-27 点击:14

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关键词:富越香郡&艮山府

问:房叔,又来请教您了,艮山府和富越香郡我都挂出去了。

富越的热度很高,有好几个想要,价格也略高于上一套同户型成交价。

艮山府热度没想到这么低,都接近上一套成交价了,还是热度很低,很多看房的都拿来跟城东比,有的没底线的压价,现在有点小火,这个位置哪怕这个盘小面积一模一样按现状重新当新房卖,毛坯均价4.6,相信摇号人数都不会少,因为有明显差价。

怎么二手市场热度这么低。艮山府我现在还要卖吗,放下去以后热度会不会有转变呢。

杭州房叔:香郡好不奇怪,板块热度和学区支撑;艮山府位置有点吃亏而且整体品质一般,所以二手市场表现一直比较差。

房产品这个东西也是强者恒强,个人不看好艮山府翻身。

2

关键词:城西&250W

问:预算总价:200-250W

关注区域:余杭区新房、西湖区二手房

其他情况:在小和山高教园区上班,比较稳定。

之前一直在摇和光和幸福里这种地铁盘,都没中。本来已经开始看西湖区二手房了;新政策一出,变成无房户,最近红盘接连登记,开始纠结,是否要继续摇号。

买房为了自住,考虑生活便捷性;父母会来杭小住;不会开车,对公共交通依赖比较大。

感觉自己特别纠结,觉得城西老房子周边生活配套好,交通相对便利,但是房龄都满20年;陆续放出来的新房感觉周围都没有啥配套,地铁感觉也有点距离。

对于不想倒腾来倒腾去、不想背太多贷款、还不是很有投资眼光的人来说,买房太难了!

杭州房叔:无房户摇新房机会还是挺大的。

原则上更建议摇云峰、天境、闲湖城锦绣湾这些,性价比还不错,后期有17号线的期待;缺点是哪怕四期规划能有17号线,但是没有地铁的时间依然会比较长;后续彩虹轩出来建议够一下,2号线白洋站。

老城西的老房子自住便利度是可以的,但是板块老了房子也老了,升值是肯定差一些了。

3

关键词:回迁房

问:房叔你好,有个问题想咨询一下,我是无房家庭,购房预算在550万左右,买房主要是为了学区,最好能兼顾投资,但是久摇不中,感觉和我们同等预算的买房人也挺多的。

老公家在崇贤有几套回迁房,我该不该跟老公商量,让他父母卖一套回迁房来提高我们的购房预算呢?我主要想着预算提高了可能更容易摇到。

杭州房叔:完全可以的,回迁房升值差,如果能摇中稍微好一点的项目,都是能跑赢的。

4

关键词:未来悦

问:请问房叔,今年12月份,未来科技城的阳光城未来悦89方就要交房了,本来想收房了就缴契税办证,马上脱手,再去摇其他盘的。

但现在摇红盘有新政会越来越难摇。您觉得是收房后就脱手去摇好?还是放一段时间后再售出为妥?麻烦您给分析决策哦,谢谢!

杭州房叔:建议持有,未来科技城供应少而需求大,短期依然是向上的趋势;

而且未来科技城产业人口聚集,人口流入趋势依然强劲,加上云城的规划,中长线也是看好的态势;

尽管说当下能够获利、非无房家庭资格能够参与摇号的楼盘依然有,但是中签难度都较大,并不建议赌运气,踏空的可能性更大。

5

关键词:云锦城&城市果岭

问:还想请问一下,城发云锦城与保利城市果岭未来哪一个的增值空间大一点,我现在这两个都在挂着卖,要出手一个换学区的,还请帮看一下先出手哪个。

杭州房叔:城市果岭没有什么明确的利好了,后期临近的江山云樾大量新房供应,价格也已经到了这个位置了,升值空间至少短期会受新房压制;

云锦城附近,天子岭临近填埋场关闭,对后期环境改观有直接作用;而且项目也在江干区范围内,主城最低价之一,略看好一些。所以建议果岭先出。

6

关键词:南岸花城&三江口

问:能判断一下南岸花城梅洲苑下叠排的走势吗,这几年那边会有发展吗。

我想卖掉摇红盘,买拱墅或周边这边的,是刚需自住+投资,可以的话买2套。

就是三江口如果板块发展前景不大我就想卖,但对那块发展又不明确。所以想咨询一下。

杭州房叔:南岸花城环境还可以,产品看过不差,但是偏老了,这又是个偏刚需的板块,总体来说这类产品的升值偏弱,周边的发展空间也受限。

这个位置最大的期望就是三江口的规划,但是三江口的重点未必是在湘湖和闻堰,一是这里的发展空间本来就受限,二是湘湖开发也差不多了,后续也是保护为主了,三江口最大的发展空间应该还是在双浦(袁浦周浦)一带。建议可以考虑出手。

7

关键词:楼层定价

问:房叔我想问一下一般投资买什么楼层收益会比较好。

杭州房叔:投资选楼层看各个楼盘定价,差异还是挺大的,笼统说有点难,周边的影响因素也多。

一般如果日照影响不大,投资是可以选择偏低、低价格的楼层的;

另外,一般建议关注特殊数字楼层,譬如13、14 、18、24这些,有些楼盘定价会偏低,实际上在二手市场的影响常常没有那么大;

另外,部分楼盘30层以上的高层定价,最高价会出现在20层出头,投资可以考虑选次顶楼,性价比也会不错。

另外一个原则是:高价项目一般情况下建议选尽量好的位置和楼层;刚需项目可以选差一点同时价格便宜的位置和楼层。

8

关键词:良渚文化村

问:基本情况:我在杭州已工作三年(社保连续,公积金2000每月),现在在良渚文化村附近工作。

目前是单身,想在附近买一套小居室新房89-97(三室一厅,最好是两卫)可以自己住,以后也想把父母接来杭州住。

关注地块:去年年底开始想买房,关注附近只有大溪谷和新湖香格里拉。共摇了3次,都很靠后,中签率低。

我还关注了仁和的北上星云府,距离工作地点远了些(开车30分钟),不知道值不值得去摇;

还有朋友推荐了崇贤的远洋路劲银城,距离更远(开车37分钟)。价格低的只有这些,或者闲林。

困惑:我现在比较纠结是一直摇大溪谷和新湖,还是别的地方也去试试?是选离自己近的,还是未来发展好的?希望房叔给出建议,谢谢!

杭州房叔:本身良渚这里的未来发展就看好,一是环境真心好,二是云谷的辐射,三是西站的辐射,这两者都只有5公里的直线距离;

云城是整体杭州最值得看好的板块发展,入驻企业强,人口流入强,未来对良渚文化村的带动作用不小;

短线看,大溪谷和蓝月春晓卖完以后,这个位置也再没有这个价格了。

国庆后蓝月春晓会加推,产品力刚需盘第一,可以继续摇,后续大溪谷机会也不少,加上你便利性这么强的情况下,肯定建议继续摇这里为主的。

9

关键词:未来科技城&二手

问:房叔,我想咨询你一个问题。我手上有一套良渚未来城的房子,请问现阶段值得卖了换到未来科技城么?

未来科技城最近涨起来了,换的话得再加100万左右。长远发展来看,加钱换过去值得么?谢谢。

杭州房叔:长远发展来看,未来科技城的空间要胜过良渚未来城一带的,从板块置换的逻辑来看是值得的。

二手有个难点,一是你卖出的价格,二是买进的难度会更大一些,需要多跑多看,才有机会淘到性价比好一些的。

10

关键词:新政补丁?

问:房叔,你觉得杭州下个月出新政补丁吗(比如落户需满1—2年社保,才有购房资格的可能性大不大)?

房叔,不要回答的那么官方呀,展开说下你的研判,你一直都是我们买房路上人的精神导师,比如下个月会出的可能是什么?几率大不大呀,会针对那些人做补丁和完善?

最近很是焦虑,一怕上不了车,二怕上错车,(时间太赶,杭州楼市频频出政策补丁,时时发布区域利好,画大饼,一片火热,让人乱了头绪)恳请房叔指点迷津。

杭州房叔:近期全国大部分城市楼市都走淡了,杭州可以说是仅有的依然火热的城市之一,原因很多。包括杭州的城市发展、互联网企业发达、人口流入众多、还有亚运会等等。

但是有一个原因是近期值得重视的,由于杭州门槛低,又广为看好,大量投资客的涌入使得热度居高不下。从目前的情况看,最近的新政只是解决了表面问题,“斩杀”了红盘,解决了“万人摇”,但是没有从根本上解决供需失衡的问题。

在全国楼市走淡,杭州依然看好的背景下,如果杭州依然保持如此低门槛,很难堵住投资资金的持续涌入,难免导致“房票”乃至“无房票”的增多。

从个人对楼市整体走向的判断来看,依然应该是走以空间换时间的路子,让本可以一年暴涨的幅度,分成多年来平稳上涨。

经济压力很大,疫情影响依然未知,经济复苏需要房地产作为压舱石,稳中慢涨并保持活跃度,来帮助整体经济渡过难关,依然是当下最好的选择。

但是当下杭州新房市场供应不足,红盘和热点板块依然火热,甚至有扩散至次红楼盘和次热点板块的趋势,不解决投资客涌入的问题,单靠限价只能控制新房市场,却限不住二手房市场,近期未来科技城二手房板块的持续高热,其中不乏外来投资客的身影。

个人判断,后续再出新政,以堵住纯投资者涌入的可能性颇高。值得注意的是,近期还有预售证申领的调整,对工程进度的要求反而提高了,有可能就是为了政策补丁做准备。

要说可能的政策倾向,最大可能是堵住纯投资者,在预判政府并不希望房地产市场直接走冷甚至下跌的前提下,针对新落户购房资格给予延缓,增加社保要求的可能较大。